每经记者 甄素静    每经裁剪 魏文艺    

　　广州超高得房率地块技俩近期加速入市。

　　12月17日，广州告成出让番禺区四宗宅地，总出让面积为20.84万平常米，累计成交金额达33.88亿元。其中，成交楼面价最高的一宗宅地（番禺区市桥街中银大厦南侧BC0612015地块），被绿城集团以总价5.08亿元、楼面价16908元/平常米、溢价率2%竞得。

　　《逐日经济新闻》记者戒备到，绿城集团拿到的该地块此前由商务用地兼容买卖用地调养为二类居住用地。按照出让公告，该地块不仅对住宅外立面建议了明确要求，何况阳台等半打开空间占计容面积可提高至25%。也等于说，将来该技俩住宅产物最高实用率可达到125%。

　　在业内东谈主士看来，自2023年11月9日起奉行的《广州市建筑工程容积率诡计办法》（以下简称办法）正在重塑广州新址阛阓。办法规则，住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.4米，其中安静流畅开敞率不低于40%的主景不雅阳台不抑制进深，且半开敞空间水平投影面积之和不越过住宅套内（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积20%的，按其水平投影面积一半诡计容积率建筑面积。

　　上述办法实施之后，由于约束有新出让地块策动冲破了办法中的新诡计规则（以下简称“超新规”地块），也使得广州新址阛阓由往时70%的得房率演变到如今最高140%的得房率。明显，这一变化对广州的现存阛阓口头产生了明显影响，关于此前未能赢得同等策动条款的楼盘技俩，该若何保管和提高项遐想阛阓竞争力？

　　近期广州加速了“超新规”地块的入市节律。

　　本年9月底，保利以总价118亿元竞得备受瞩遐想广州南边面粉厂地块（河汉临江正途北侧AT080722地块）。此前官方对该地块的策动成见中提到：住宅建筑的半开敞空间水平投影面积之和不越过住宅套内（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积30%的，按其水平投影面积一半诡计容积率建筑面积。业内以为，这或将成为广州第一个实用率超130%的第四代住宅。

　　而后，招商蛇口和越秀地产离别以底价拿下南沙区横沥岛地块和白云区怡新路地块，这两个地块的策动得房率均越过120%。

　　12月2日，黄埔区广深沿江高速以南、设直立途以东HPG-NG-06地块，被中交城投和科学城集团纠合体以底价8.54亿元、楼面价6639元/平常米（未包含配建）竞得。按照出让公告，饱读吹技俩采选“大阳台”遐想，阳台、入户花坛、飘窗等空间的面积，不越过套内建筑面积的20%，可以按照一半面积来诡计。这也意味着，该项遐想新址得房率表面上可以作念到130%。同期，这也将是黄埔区首个得房率130%的地块。

　　抑制咫尺，广州还是策动有11块“超新规”地块，其中有9块还是完成出让。从阛阓效劳来看，“超新规”地块技俩已成为搅拌广州新址阛阓的“鲶鱼”，引起了包括房企、购房者，致使二手房抓有者的高度存眷。

　　多名广州当地的地产从业东谈主员告诉每经记者，当下广州新址阛阓的畅销技俩，要么是最新拿地块可作念到100%—130%得房率的楼盘，要么是之前以降价优惠等形式获客的技俩。

　　“广州住宅产物迭代马上。短短一年，阳台占比、飘窗宽度、空中花坛占比等条款快速大致。”合富探讨院分析指出，由于住宅产物存在使用率的降维打击上风，“超新规”地块成为土拍阛阓的“香饽饽”。自南边面粉厂地块运行，广州扫数的“超新规”地块均凯旋成交。而将来一个月，广州还将有多块“超新规”地块入市。

　　每经记者戒备到，在近期计营利好之下，“超新规”地块技俩讲求开盘销售前后，均引起了阛阓较高存眷。机构数据败露，广州本年前10月商品住宅成交榜上，“高使用率”产物技俩占据多个席位。

　　12月初，广州越秀云悦技俩初次开盘完毕100%去化率。该技俩即白云区怡新路以南AB3101046地块，于9月30日由越秀地产以总价9.8亿元、楼面价2.99万元/平常米竞得，推出房源为户型88平常米和105平常米四房，完毕了超高得房率，

　　在部分从业者看来，“超新规”地块入市对广州楼市的影响远越过首付裁减、税费减免等计谋的刺激，部分新址技俩也不得不针对当下阛阓新趋势采用重新报建审批。

　　谈及“超新规”地块带来的阛阓影响，广州土产货某房企东谈主士在接收每经记者采访时默示，新规带来的高得房率，迫使以前80%得房率产物的技俩不得欠亨过降价销售来保抓竞争力。

　　“当今88平常米的户型可以作念南向四房两卫，而在以前只可作念北向的三房一卫。”上述房企东谈主士告诉记者，此前他在广州买的屋子是80%得房率，淌若当今买房，他也会不雅望或者采用高实用率产物，“可以说背刺，也可以说新期间逾越”。

　　谈到应付办法，该房企东谈主士默示：“大型小区还没拿预售证的楼栋，就改有策动作念新规户型。个别楼栋没建到三分之一，还不可批预售证，确定是能改尽量改。还有技俩建了小数的，拆掉重新报建，否则卖不掉。”

　　不外，在专注于广州豪宅阛阓的天钻汇主持东谈主林嘉尧来看，“超新规”地块对广州阛阓的影响并非是全主义的。

　　“最初，广州‘超新规’地块全体占相比低，独特是豪宅阛阓，仅面粉厂地块的入市可能会对阛阓供应带来变。其次，‘超新规’地块更多是影响二手房阛阓，独特是早期低得房率户型。”林嘉尧默示，“超新规”地块约束入市对购房者心态产生了很大影响，“购房者可能会陆续不雅望，但愿购买到更高得房率或更廉价钱的房源”。

　　合富光辉广州公司策略中心总司理张煋路在接收每经记者采访时默示，近期高使用率技俩如实激发了一波高存眷，一些地段好、配套可以，再重叠上高使用率产物，无疑是增强了竞争力。

　　“高使用率仅仅在产物期间遐想上精雕细镂，不一定代表高去化率，将来阛阓会愈加追究感性，产物迭代再快，莫得好地段，价值也难以拉升。”张煋路以为，房企需作念好产物、配套和行状，给社会创造有价值的好屋子，单念念靠高使用率变相降价的作念法在感性买家眼前是行欠亨的。

　　免责声明：本文实质与数据仅供参考，不组成投资建议，使用前请核实。据此操作，风险自担。

　　封面图片起头：视觉中国-VCG111460203955

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